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Listado Nacional de Bienes Raíces de Costa Rica

   
 
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Zona de los 50 metros

Los primeros 50 metros desde la marea alta en la playa, es propiedad pública. Ninguna estructura permanente puede ser colocada en este territorio. Sin embargo puede ser paisajista y pueden ser elevadas estructuras temporarias tales como el frente de un hotel. No hay playas privadas en Costa Rica – el área de los 50-metros está abierta para el que quiera usar y no hay derechos de posesión en esta zona.

Tierras arrendadas municipales en la de Zona de los 150 Metros

En la mayoría del país, los siguientes 150 metros desde la zona de los 50 metros se encuentran regulados por la municipalidad y solo puede ser arrendada y nunca poseída.  Para un extranjero que quiera arrendar esta tierra, un Costarricense debe presentar posesión de más de 50% de la compañía haciendo el arrendamiento. Un extranjero no puede arrendar esta tierra personalmente. Un buen abogado puede iniciar una compañía que servirá al propósito del inversionista y conocer la ley. Deberá haber restricciones o zonificación en el terreno arrendado. Esto será publicado en el “Plan Regulador” de cada municipalidad. Asegúrate que tienes un abogado competente quien investigara esto antes de comprar los derechos para el terreno en arriendo. Los arrendamientos son usualmente baratos y la renovación es usualmente automática proveyendo al minorista el mantenimiento del arrendamiento en buen estado. Los derechos de arrendamiento pueden ser comprados o vendidos. La ley de la zona marítima terrestre cubre los 200 metros sobre el del nivel del mar, el artículo fue publicado en 1977.

Si el gobierno municipal o federal quiere esta tierra de regreso, ellos deben pagar el  alquiler  el valor de los mejoramientos en el territorio. Ellos no tienen que pagar nada por el incremento en el valor de los derechos para arrendar. El valor de las mejoras está establecido por una tercera parte designado por la corte.

Fronteras

Solo los ciudadanos de Costa Rica pueden comprar tierras dentro de 2 kilómetros de las fronteras nacionales.

Título

La mayoría de las tierras en Costa Rica se titulan. Un buen abogado chequeará para asegurar que la propiedad tiene un buen título. El terreno que no ha cambiado de manos por muchos años no debe ser titulado. Si el título de la propiedad no está registrado, el registro es difícil, complicado y caro. El comprador debe esperar años  en el sistema de clasificación de la corte por reclamos del terreno.

Si un pedazo de tierra es titulado y registrado por primera vez, los reclamos deben ser hechos en contra del título por diez años. Esto incluye un interés previo registrado no divido como una parcela separada por primera vez. Es además peligroso comprar o aceptar como seguro cualquier terreno que haya sido registrado por menos de diez años.

El Registro Central para tierras en Costa Rica es computarizado y similar a muchos registros en Norte América. Principales Bufetes de Abogados y las Compañías de Seguros de Titulo tiene computadoras conectadas directamente al Registro Central y pueden investigar el título del terreno rápidamente desde sus oficinas. El Registro de hipotecas y embargos preventivos son las mismas como en Norte América. Un comprador debería insistir con una “Escritura” presentando el titulo de la propiedad completado con los sellos del Registro. Abogados inescrupulosos han sido conocidos para mantener las cuentas de registro y no registrar el traspaso de la propiedad, permitiendo al vendedor vender la tierra nuevamente.

El seguro de títulos garantiza el título de propiedades pueden ser arregladas con Stewart Title u otras compañías profesionales de títulos en Costa Rica.

Depósitos

Los depósitos no son comunes en Costa Rica. Cuando un depósito  es dado a un abogado o a un agente de Bienes Raíces, el dinero usualmente va a su cuenta personal. Confiar en cuentas de garantía, cuentas de depósito en garantía de confianza ellas son conocidos en  Norte América, esto no existe en Costa Rica. Por esta razón el uso de compañías de seguros de títulos, llegan a ser más comunes para la compra de propiedades. Si la venta o cierre de la compra de la propiedad va a estar de acuerdo desde la fecha, una cuenta de opción se puede dar al vendedor por el cual el vendedor garantiza al comprador un derecho para comprar la propiedad por cierto período de tiempo.

Opciones y Contratos

Opciones para comprar y vender propiedades son legales, pero no pueden ser registradas en el Registro de la Propiedad como un derecho real  afectando una propiedad. Es posible que aun si tú tienes una opción, una persona de mala reputación podría vender la tierra a otro comprador dejando solo a las cortes como recurso para cubrir el depósito. Una garantía legal llamada una “Reserva de Prioridad” puede ser registrada en contra de la propiedad, dando derechos exclusivos por un máximo de 30 días.

Traspaso de la Propiedad

Hay un impuesto del 1.5% del valor registrado por la transferencia de la propiedad. El impuesto gubernamental total, las cuentas de registro y sellos correrá cerca de un 2.5% del valor registrado de la propiedad. Cuando una propiedad es comprada, a menos que sea especificada de otra manera, se asume que el comprador y vendedor dividirán el costo de cuentas legales y transferencias. Si la compra es en efectivo, el comprador tiene el derecho de elegir al abogado. Si el vendedor es propietario de la finanza de la propiedad, el vendedor tiene el derecho de elegir al abogado. Las cuentas y costos legales serán aproximadamente el 2% del valor del precio de la venta de la propiedad trayendo el costo total de la transferencia de la propiedad de aproximadamente 4.5% del precio.

Impuesto de la propiedad

La Municipalidad recolecta el impuesto de la propiedad municipal. Es 0.25% del valor registrado de la propiedad. Casas con un valor registrado de menos de  ¢ 7.000.000 son excentas. Hay además un cargo de la comunidad local gubernamental. Esto está basado  en el frente de la propiedad y varía en cada área pero no es para estar sobre $10 por mes por residencia.

Alquiler & Renta de la Propiedad

Se debe tener gran cuidado cuando se arrienda a otros en Costa Rica ya que no puede ser legal para incrementar la renta o para desalojar de la propiedad a los inquilinos. Un acuerdo de renta puede ser verbal o escrito. Consulta con un abogado competente o una compañía profesional de manejo de propiedades que pueda asistirte con esto.

Sin tener en cuenta los términos especificados en acuerdos residenciales o alquiler comercial, los términos y condiciones se aplican por un mínimo de tres años proveyendo al inquilino mantener los términos del acuerdo. Si un acuerdo de renta es por más de tres años, se aplica el término más largo. Si deseas alquilar legalmente por menos de tres años, contáctate con un abogado competente.

Si la renta está en otra moneda diferente que colones, no será posible subir las rentas sin el acuerdo previo del inquilino. La subida de la renta no es permitida sobre los tres primeros años. Si la renta esta en colones es posible un incremento del 15% por año solamente para propiedad residencial.

Donde no hay acuerdo de renta, el propietario no puede desalojar al inquilino de la propiedad por tres años y la renta no puede ser incrementada por este periodo. El inquilino es  requerido para darle una notificación de tres meses para terminar la renta. Una clausula puede ser incluida en el contrato que el depósito esta perdido si la notificación no es dada. El inquilino es obligado de dejar la propiedad en las mismas condiciones como cuando fue rentada con la excepción de uso y desgaste normal.

Si el propietario quiere la propiedad de renta de regreso, es necesario notificar por escrito al inquilino tres meses o más antes del fin del término. De otra manera el término es automáticamente renovado por otros tres años o por la duración del contrato original si es más largo de tres años. Esta ley no aplica donde el propietario reside en el mismo edificio con un máximo de dos unidades de alquiler. En este caso el inquilino puede dar 30 días de notificación para dejar el local.

La ley permite que el inquilino tarde hasta siete días con los pagos de la renta. Después el propietario tiene el derecho de llevar a la corte por una orden de desalojo. Si los pagos atrasados de la renta son continuamente aceptados, el inquilino podría tener el derecho de continuar pagando atrasado el alquiler. Una vez que está decidido solicitar el desalojo de un inquilino, los pagos de la renta no deberían ser aceptados ya que podrían hacerlos actuales y cancelar el derecho de desalojarlos.

Si un inquilino no paga la renta y otros costos acordados en forma oportuna como sea requerido. Si el propietario paga dichas cuentas, el costo de ellos pueden ser deducidos del depósito de garantía y al final del periodo de renta. El inquilino puede ser utilizado para todos los importes pendientes adicionales. El inquilino es responsable por todos los servicios públicos y utilidades excepto por los impuestos de la propiedad los cuales son responsabilidad del propietario.

Donde una propiedad es vendida o transferida no cambia  los derechos del inquilino El nuevo propietario debe respetar el contrato existente.

Cualquier mejoramiento hecho a la propiedad por un inquilino automáticamente  llega a ser propiedad del casero.

Un inquilino no puede cambiar el acuerdo original sobre el uso de una propiedad que no sea para poner un pequeño negocio en un lugar residencial. El propósito primario de la propiedad debe ser residencial. Una tienda no puede llegar a ser un bar por ejemplo. Los inquilinos no pueden  subarrendar o alquilar una propiedad a menos que el derecho esta especificado en el contrato de alquiler.

El propietario tiene el derecho para inspeccionar la propiedad una vez al mes.

Cuando negocias un contrato de renta, el propietario puede pedir cualquier depósito de garantía que se considera necesario.

Precaristas

Precaristas son personas quienes se mudan a un pedazo de propiedad el cual ellos se apropian sin el permiso del dueño, viven allí por un año o menos y mejoran la propiedad trabajando la tierra y/o construyendo una morada. Ellos deberían establecer un derecho legal para vivir allí por “Derecho de Posesión”. Una vez adquirido, este derecho de posesión puede ser vendido a otros. Si un gran pedazo de la propiedad es comprado es esencial que un inspector sea contratado para reportar cualquier precarista a la policía antes que ellos lleguen a colonizar la propiedad. Un empleado contratado para cuidar la propiedad no puede llegar a ser precarista, pero un acuerdo de empleo con el guardia de seguridad es una Buena idea.

Financiamiento de la hipoteca

El financiamiento de la hipoteca de los bancos es lento y burocrático. Puede tomar hasta  un año para obtener una hipoteca aprobada particularmente con el estado de los bancos.  Excepto los retrasos continuos con los pedidos por información adicional sobre cualquier mes y comisiones muy altas u honorarios legales de los bancos. Los honorarios y comisiones pueden ser tan altos como el 10% del monto del préstamo. Mientras más bajo el interés debe ser advertido chequear cuidadosamente en el paquete total de costos.

Los prestamistas hipotecarios privados pueden moverse más rápidamente pero los intereses pueden ser más altos. Los índices de interés para inversionistas que prestan fondos son comparativamente altos: sin embargo las comisiones, los costos legales y la renovación de las cuotas son más bajas que muchos prestamistas. Algunos clientes de hipotecas giran temporariamente el Puente financiero a través de prestamistas hipotecarios privados debido a la frustración con la burocracia del banco. Con algunos prestamistas hipotecarios privados no debería haber cargos penales por grandes pagos hipotecarios  o el pago pronto de la hipoteca.

Los documentos de la hipoteca son registrados en el Registro Central como en muchos países industrializados. No hay que esperar recibir fondos de hipoteca hasta que los documentos de la hipoteca sean registrados. Esto es para  prevenir un fraude común donde tan pronto como sea posible el cheque es cobrado por un cómplice, rápidamente registra una nueva hipoteca en la propiedad adelante de la recién otorgada. Las hipotecas pueden ser por cualquier término, índice de interés, periodo de amortización o monto de pago acordado entre las partes.

Una forma diferente de hipoteca usado en Costa Rica es la “Cédula Hipotecaria”. Esto consiste en certificados registrados en contra de la propiedad y puede estar en cualquier denominación acordada. Una hipoteca de $100,000 podría tener 10 - $10,000 certificados, 1 - $100,000 certificados, 100 - $1,000 certificados o cualquier otra combinación. La ventaja es que no es necesario pagar los gastos legales completos al incremento o re- hipotecar una propiedad. La “cédula hipotecaria” se mantiene en efecto.

Cuando una hipoteca es pagada, los certificados son devueltos al propietario de la propiedad quien puede dejarlos registrados en contra de  la propiedad hasta otro préstamo hipotecario si se requiere. El número de certificados requeridos por un nuevo préstamo entonces deberían ser dados a la institución financiera como su seguridad. Como consejo en este tipo de hipotecas contacta a un banquero profesional o institución hipotecaria privada.

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